Innhold i guiden
Du kan leie ut feriebolig i Spania som nordmann, og du betaler 19 prosent skatt på netto leieinntekt fordi Norge er EØS-medlem. Men prosessen er strengere i 2026 enn for fem år siden. Du trenger turistlisens fra regionen, et nasjonalt registreringsnummer hos Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, og du må levere Modelo 210 hvert kvartal. Flere av de mest attraktive regionene har stoppet å gi ut nye lisenser, og spillet er endret særlig på Mallorca og i Barcelona by.
Denne guiden er for deg som vurderer å kjøpe en bolig i Spania for å leie ut, eller for deg som allerede eier og vil sjekke at du gjør det riktig. Vi går gjennom regelverket per 2026, hva som ble innstrammet siste år, hvordan skatten fungerer, hva du kan trekke fra, og hva du faktisk kan forvente i avkastning.
Hva endret seg i 2025 og 2026
Spansk utleie har vært strammet de siste tre årene, og 2025 brakte de største regelverksendringene siden pandemien. Hvis du eide feriebolig før 2024 og leide ut, er det ting som har endret seg siden sist du sjekket.
Nasjonalt registreringssystem (VUDA)
Fra 1. juli 2025 må alle korttidsutleieboliger som vises på plattformer som Airbnb, Booking og Vrbo ha et registreringsnummer fra Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, det nasjonale enkeltvindusregisteret. Plattformene er forpliktet til å sjekke nummeret. Mangler du det, kan annonsen din skjules eller fjernes.
Registreringen er ikke en lisens i seg selv. Den ligger over de regionale turistlisensene som fortsatt gjelder. Kort sagt: du trenger nå begge to.
Mallorca, Barcelona og Catalonia
Mallorca har hatt moratorium på nye turistlisenser for leiligheter siden 2022, og det er ingen tegn til at det åpner igjen. Barcelona har varslet utfasing av alle turistleiligheter i sentrum innen 2028, en plan som er kontroversiell men under gjennomføring. Catalonia generelt har innført ekstra turistskatt og strengere kontroller.
Andalusia og Costa del Sol
Costa del Sol gir fortsatt nye Vivienda con Fines Turísticos(VFT)-lisenser i de fleste kommuner, men søknadsprosessen er blitt mer detaljert. Krav til energiattest, brannsikkerhet, habitabilidad-sertifikat og minimumsstandarder er strammet.
Korttidsutleie eller langtidsutleie?
Spansk utleielov skiller skarpt mellom korttidsutleie (turistutleie, typisk dager til uker via plattformer) og langtidsutleie (boligleie på 11 måneder eller mer, regulert av Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Reglene, skattereglene og avkastningen er forskjellige.
| Type | Kontraktslengde | Lisenskrav | Brutto avkastning | Driftsbyrde |
|---|---|---|---|---|
| Korttidsutleie | Dager til 30 dager | Regional turistlisens + VUDA-nummer | 4 til 7 prosent | Høy (rengjøring, sjekk-inn, vedlikehold) |
| Mellomlangtid | 1 til 11 måneder | Avhenger av region. Ofte ingen lisens. | 3 til 6 prosent | Middels |
| Langtidsutleie | 11 måneder eller mer | Ingen turistlisens. LAU-kontrakt. | 3 til 5 prosent | Lav |
Mange nordmenn velger en hybrid: langtidsutleie i lavsesong, korttidsutleie i topp-sommer. Det krever at du har turistlisens, og at langtidsleietakerne har en kontrakt som tillater oppsigelse i sommerukene (en tillempet temporada-kontrakt). Snakk med advokaten din om strukturen før du kjøper.
Turistlisens og hvor det er stoppet
Turistlisens søkes hos regional turistmyndighet og noen ganger kommunen i tillegg. Krav, navn og saksbehandlingstid varierer.
Slik fungerer søknadsprosessen typisk
- Bekreft at sameiet (comunidad de propietarios) ikke har vedtatt forbud mot korttidsutleie. Be om kopi av siste års årsmøteprotokoll.
- Sjekk at boligen oppfyller minimumskrav. Energi attest, habitabilidad-sertifikat, brannsikkerhet, ventilasjon og førstehjelpsutstyr.
- Få kommunens bekreftelse på at adressen er klassifisert som urbanistisk akseptabel for turistbruk.
- Send inn søknad til regionen. Kostnad varierer fra under 100 euro til 500 euro. Saksbehandlingstid 1 til 4 måneder.
- Når lisensen er innvilget, registrer den i VUDA og hos plattformer.
Lisens-status per region (april 2026)
| Region | Lokal lisensbenevnelse | Status nye lisenser |
|---|---|---|
| Andalusia (Costa del Sol) | VFT | Åpen, men strammere krav i Marbella og Málaga |
| Valencia (Costa Blanca) | VT / VTV | Åpen, men flere kommuner har utleieforbud i sentrum |
| Catalonia (inkl. Barcelona) | HUT | Stengt i Barcelona by. Restriksjoner i mange Costa Brava- kommuner. |
| Balearene (Mallorca, Ibiza) | ETV | Moratorium siden 2022. Eksisterende lisenser kan overdras ved salg. |
| Kanariøyene | VV | Stengt i deler av Tenerife sør og Gran Canaria. Andre øyer mer åpne. |
| Murcia (Costa Cálida) | VUT | Åpen |
Hvis du kjøper en bolig som allerede har turistlisens, kan den i mange regioner overdras med boligen. Det er en betydelig verdi, særlig på Mallorca og i Barcelona der nye lisenser ikke gis ut. Be advokaten din verifisere at lisensen er overdragbar før du legger inn bud.
Reglene er regionale og endrer seg raskt. Vi finner deg en advokat som har søkt lisens i akkurat ditt område, og som kan svare for sameiet ditt.
Få advokat tildeltSkatt på leieinntekter og hva du kan trekke fra
Som ikke-resident i Spania betaler du skatt på leieinntekter via Modelo 210. Norge er EØS-medlem, og det gir deg samme sats og fradragsrett som spanske residenter, en betydelig fordel sammenlignet med ikke-EØS-borgere.
Satser i 2026
| Bostatus | Skattesats | Fradragsrett |
|---|---|---|
| EØS-resident (Norge, Sverige, Danmark, Island) | 19 prosent | Ja, alle dokumenterte utgifter |
| Ikke-EØS-resident | 24 prosent | Nei, ingen fradrag tillatt |
| Spansk resident | Progressiv (IRPF) | Ja, og 60 prosent rabatt på langtidsutleie |
Modelo 210, kvartalsvis
Du leverer Modelo 210 én gang per kvartal med utleie:
- 1. kvartal (jan til mars), levert innen 20. april
- 2. kvartal (apr til juni), levert innen 20. juli
- 3. kvartal (jul til sep), levert innen 20. oktober
- 4. kvartal (okt til des), levert innen 20. januar
For perioder uten utleie leverer du årlig Modelo 210 for fiktiv leieverdi (imputación de rentas inmobiliarias), beregnet som 1,1 prosent eller 2 prosent av katastralverdien avhengig av når verdien ble revidert. Innleveringsfrist 31. desember året etter.
Hva kan du trekke fra som EØS-borger?
- Plattformgebyr (Airbnb, Booking, Vrbo)
- Forvalter- eller utleiefirma-honorar
- Fellesutgifter (cuotas de comunidad)
- IBI (kommunal eiendomsskatt), proporsjonalt for utleieperioden
- Strøm, vann, internett
- Boligforsikring (proporsjonalt)
- Rengjøringskostnader mellom gjester
- Vedlikehold og reparasjoner
- Avskrivning av bolig (3 prosent årlig av byggverdien)
- Renteutgifter på lån som finansierte boligen
Fradraget er proporsjonalt til antall utleiedager. Hvis du leier ut 120 dager i året, kan du trekke fra 120/365 av årlige kostnader som IBI og forsikring.
Vil du la noen andre håndtere kvartalsvis skatt og oversetting? Få en skattespesialist tildelt.
Forvalter eller selv-administrasjon
Korttidsutleie krever folk på bakken. Sjekk-inn, rengjøring, vedlikehold og kommunikasjon med gjester går ikke over Skype. Du har i grunnen tre valg:
Selv-administrasjon
Du tar all kommunikasjon, hyr inn rengjørere og en lokal håndverker som du betaler per oppdrag. Beholder mest av leieinntekten, men er bundet til telefonen og må håndtere klager når det oppstår problemer. Fungerer best hvis du selv bor i nærheten deler av året.
Hybrid (du selger, andre drifter)
Du markedsfører selv via Airbnb og Booking, men har en lokal forvalter som tar imot gjester, rengjør og passer på boligen. Du betaler typisk 50 til 80 euro per innsjekk. Fungerer for eiere som vil holde kontroll på prising og dialog, men ikke logistikken.
Full forvaltning
Et profesjonelt utleiefirma overtar alt: markedsføring, prising, gjestekommunikasjon, sjekk-inn, rengjøring, vedlikehold og av og til skatteinnlevering. De tar typisk 18 til 25 prosent av netto leieinntekt. Avkastning faller, men driftsbelastningen blir null.
| Modell | Andel av inntekt til drift | Belastning på deg |
|---|---|---|
| Selv-administrasjon | 10 til 15 prosent | Høy |
| Hybrid | 20 til 30 prosent | Middels |
| Full forvaltning | 25 til 35 prosent | Minimal |
Verktøy for selv-administrasjon
Hvis du driver selv eller er hybrid, er det noen verktøy som gjør forskjellen mellom å være lett bekymret og å være konstant på vakt. To kategorier er særlig viktige: bostøy- og brannsensorer som beskytter boligen mellom gjester, og skatteverktøy som håndterer Modelo 210 uten gestoría.
Minut for støy- og røykvarsling
Den vanligste klagen fra naboer i spanske sameier er bråk fra korttidsleietakere. Sameier kan vedta forbud mot turistutleie hvis problemet vedvarer, og du som eier kan miste lisensen. Minut er en sensor som måler lydnivå (men ikke tar opp lyd, av personvernhensyn), bevegelse, temperatur, fuktighet og sigarettrøyk. Du får varsel på telefonen hvis lydnivået overstiger terskelen, og kan kontakte gjesten før naboen kontakter politiet eller styret. Mange profesjonelle utleiefirmaer i Spania bruker Minut som standardutstyr per enhet, og prisen er rundt 10 til 15 euro per måned per sensor.
IberianTax for Modelo 210 ved enkel utleie
For utleiere med én bolig og forutsigbar utleiestrøm finnes online- tjenester som leverer Modelo 210 direkte til Agencia Tributaria uten at du trenger digitalt sertifikat eller gestoría. Vi har sett gode resultater med IberianTax, som koster rundt 35 euro per innlevering og leverer på engelsk. Mer om dette i vår guide til Modelo 210.
Lenkene til Minut og IberianTax er partnerlenker. Bruker du dem koster det deg ikke noe ekstra, men vi får en liten andel som hjelper å holde guidene gratis. Vi anbefaler bare verktøy vi selv mener er solide.
Realistisk avkastning og kostnader
Brutto avkastning på korttidsutleie i 2026 ligger typisk i området 4 til 7 prosent på Costa del Sol, med variasjon for sesong, beliggenhet og standard. Sjøutsikt og gangavstand til strand løfter tallene betydelig. Eldre bolig uten basseng ligger i nedre del.
Eksempel: leilighet i Estepona, kjøpt for 350 000 euro
| Post | År |
|---|---|
| Brutto leieinntekt (140 dager utleid) | +24 000 € |
| Plattformgebyr (Airbnb 14 prosent) | −3 360 € |
| Forvalter (full, 22 prosent av netto) | −4 540 € |
| Rengjøring og forbruk | −1 800 € |
| Fellesutgifter (proporsjonalt) | −1 200 € |
| IBI, forsikring, internett (proporsjonalt) | −900 € |
| Vedlikehold og reserve | −1 500 € |
| Netto før skatt | +10 700 € |
| Spansk skatt 19 prosent | −2 033 € |
| Netto etter skatt | +8 667 € (≈2,5 prosent av kjøpesum) |
Med selv-administrasjon i stedet for full forvaltning kan netto etter skatt løftes til rundt 4 prosent. Husk at avkastningen ikke inkluderer verdistigning, som har vært betydelig på Costa del Sol siste fem år, men som ikke kan tas for gitt fremover.
Fem fallgruver mange faller i
1. Antar at sameiet tillater korttidsutleie
Lov om horisontal eiendom (LPH) tillater sameier å forby korttidsutleie med 60 prosent flertall. Sjekk vedtektene (estatutos) og siste års årsmøteprotokoll før du kjøper med utleieformål.
2. Glemmer VUDA-registreringen
Mange eiere har lokal lisens men har ikke registrert seg nasjonalt etter juli 2025. Plattformene fjerner annonser uten gyldig registreringsnummer.
3. Leverer Modelo 210 én gang i året
Modelo 210 er kvartalsvis ved aktiv utleie. Sen levering gir forhøyet skatt (rente og 5 prosent påslag) og i verste fall revisjon. Sett kalender eller delegér.
4. Velger feil utleiestruktur for skatten
Hvis du eier sammen med ektefelle, må begge levere hver sitt Modelo 210. Hvis du eier gjennom et spansk selskap (SL), gjelder helt andre skatteregler. Få strukturen riktig fra dag én.
5. Undervurderer driftskostnader
Mange regnestykker stopper ved plattformgebyr og forvalter. Glem ikke rengjøring, forbruk, sliten interiør, beach-utstyr, forsikringspremie, og en realistisk reserve for vedlikehold. 8 til 12 prosent av brutto til vedlikehold er en sunn buffer.
Utleie i Spania kan være en god kombinasjon av livsstil og avkastning, men 2026-regelverket tillater ikke lenger spontan drift fra Norge. Med riktig lisens, en gestoría som passer på Modelo 210, og realistiske forventninger til både avkastning og arbeidsmengde, er det fortsatt en sunn investering for mange nordmenn.